서울역 서측 서계·공덕 일대는 도심 진입부에 입지함에도 불구, 도로·보행 단절, 공원·기반시설 부족 등으로 지역 정비에 대한 주민 열망이 매우 큰 곳이다. 이에 서울시는 지난해 7월 확정한 공덕·청파 연접한 신속통합기획 3개소에 이어 금번 서계동 33일대 기획 확정으로 용산·마포를 넘어 지역 차원 노후주거지 정비에 한발 더 다가가게 됐다.

지난해 기획을 확정한 공덕동 115-97 일대는 정비구역 지정(2024년 5월), 청파동1가 89-18 일대 및 공덕동 11-24 일대 2개소는 금년 7월 정비구역 지정을 목표로 절차를 진행 중이다. 정비계획 결정 단계에 있는 공덕·청파 일대 3개소와 연계해 서계동 33일대가 연내 정비구역으로 결정되면, 서울역과 맞닿은 용산, 마포 일대의 노후저층 주거지는 31만㎡, 약 7,000세대 대규모 주거단지로 재탄생할 것으로 예상된다.

서울시가 서계동 33 일대 신속통합기획을 확정했다. 그간 개발에서 소외된 서울역 서측 노후 저층주거지가 서울역 등 도심의 활력과 남산의 경관을 모두 담고 서계·청파·공덕 일대의 녹지·보행축을 이어주는 구릉지형 도심 주거단지의 선도모델로 재탄생할 전망이다.

서계동 33 일대는 구릉지(Hill) 지형을 극복하는 원형(Ring)의 입체 녹지보행로인 그린 힐링(Green Hill-Ring)을 단지 중앙에 배치하고 삶의 휴식과 여유를 느낄 수 있는 도심 내 힐링(Healing) 주거단지를 조성하고자 했으며, 이런 기획취지를 담아 서계 그린힐링(Green Hill-Ring)이라는 단지의 별칭을 붙였다.

대상지는 서울 도심 진입부에 위치한 서울역에서 가장 가까운 주거지이지만 경부선 지상 철도로 인한 동서지역 단절, 경사지 단차로 인해 서울역의 활력이 미치지 못하고 있다. 이에 대상지 내 주거환경 노후화, 끊어진 보행·차량 동선 등으로 주민들이 불편을 겪어왔다. 1990년대 주거환경개선사업, 2010년대 중반 이후 지구단위계획 및 도시재생활성화계획 등 주거환경 개선을 위한 수차례 시도가 있었으나 실질적 효과는 얻지 못했다. 대상지 내 노후주택이 87%에 달하고, 최고 40m 큰 단차로 인한 협소하고 끊어진 도로, 불법주정차, 다수의 계단 등 주거환경 정비가 필요하다.

한편, 대상지와 인접한 ‘서울역 일대’는 서울의 대표 관문으로 교통?문화 중심지이자 매력공간으로 탈바꿈하기 위한 공간개선 마스터플랜을 마련 중이다. 또한 서울역 북부역세권 개발사업 본격화 등 지역 일대 상당한 변화가 예상된다.

이에 서울시는 대상지의 정비필요성 뿐만 아니라 지역 일대 변화에도 주목했다. 서계·청파·공덕 일대를 아우르는 녹지·보행축을 연계조성해 지역에 활력을 부여하고 남산의 경관을 누리는 구릉지형 도심 대표 주거단지 조성에 주안점을 두고 신속통합기획을 수립했다. 시는 지난 1여 년간 주민·자치구·전문가와 한 팀을 이뤄, 열띤 논의와 조정을 통해 신속통합기획을 마련했다.

이번 기획을 통해 서계동 33 일대는 2,900세대 내외(오피스텔 250세대 포함), 최고 39층의 대규모 주거단지로 재탄생하게 된다. 더불어, 인접 서계·청파·공덕 일대 보행·녹지축의 완성으로 서울역 서측 의 통합적 보행 및 녹지 연결체계가 마련될 전망이다. 서울역(서측)~청파로(공원)~단지 내 중앙마당~만리재로(공원)로 이어지는 동서 보행녹지축, 서울로7017~만리재로(공원)~효창공원으로 이어지는 남북 보행녹지축을 통해 지역 주민들은 쾌적하고 편리한 녹지보행 환경을 누릴 수 있게 된다.

기획 내용에 따르면, 서계동 33 일대는 ‘서울역 활력과 남산 경관을 누리는 도심 여가 주거단지 조성’을 위해 4가지 계획원칙을 담았다. ① 경사지를 극복하고 서계·청파·공덕 일대를 아우르는 보행·녹지 연계 ② 편리하고 쾌적한 생활을 위한 기반시설 정비 및 필요시설 확충 ③ 용도지역·높이 등 유연한 도시계획으로 효율적 토지이용 ④ 주변과 조화롭고 남산을 조망하는 상징적 도시경관 창출이다.

먼저, 보행과 활동이 집중되는 만리재로와 청파로에 공원을 각각 배치하고 단지 내 입체보행로를 통해 지역으로 열린 쾌적한 보행 환경을 조성했다. 또한 단지 동서, 남북 녹지 보행로가 교차하는 단지 중앙마당은 주민의 휴식공간 및 남산 조망 명소로 조성될 예정이다. 만리재로 공원(서)~청파로 공원(동) 이어지는 단지 내 동서 녹지 보행로, 서울로~만리재로~대상지~효창공원으로 이어지는 남북 입체보행로를 통해 주변 어디로든 연계되는 보행친화 단지를 조성했다. 특히 최고 40m에 달하는 지형 단차를 고려, 보행약자의 이동편의성 증진을 위해 단지 내 엘리베이터, 경사로 등 수직동선도 확충했다. 동서-남북 보행동선이 만나는 단지중앙에는 입체보행로인 서계 그린힐링(Green Hill-Ring, Healing)을 통해 단지의 상징적 보행공간 및 삶의 여유를 느낄 수 있는 힐링(Healing) 주거단지를 조성하고자 했다.

두 번째로, 편리하고 활력있는 생활을 위해 도로 등 기반시설을 정비하고 지역필요시설도 계획했다. 급경사로 끊어진 좁고 열악한 도로를 정비해 청파로-만리재로까지 이어지는 동서 지역의 교통체계를 연결했다. 또한 서울역 일대 미래 변화를 고려, 청파로변 공원과 도서관을 복합 계획하는 등 지역에 필요한 문화여가시설도 확충했다. 청파로변 공원(하부)과 도서관(상부)을 입체적으로 배치해 주민여가 및 문화활동을 지원하고, 기존 노인복지시설을 공원쪽으로 이전배치해 안전하고 쾌적한 이용을 도모했다. 또한 청년 등 다양한 계층이 안전하고 편리하게 거주할 수 있는 공공기숙사 부지를 계획해 주거수요 변화에 선제적으로 대응코자 했다.

셋째, 지역에 예정된 여러 변화를 고려해 용도지역을 조정(제1종, 제2종(7층), 제2종주거 등→제2종, 제3종, 준주거)하고, 최고 39층 등 유연한 층수계획을 적용했다. 또한 만리재로변에는 지역 내 분포한 근생시설 및 1·2인가구 등 지역 특성을 고려해 오피스텔 및 비주거용도 등을 계획해 가로 활성화 및 효율적 토지이용을 도모했다.

마지막으로, 주변과 조화를 이루면서 입체적 스카이라인 형성 및 통경축 확보 등 도시경관도 고려했다. 단지 중앙은 통경축을 따라 고층, 단지 내 최고점이자 학교연접 남측부는 중저층 등 영역별 높이계획을 적용했다. 아울러 단지 내 동서, 남북 공공보행통로와 연계한 방사형 통경축 등으로 남산 조망이 가능한 다채로운 도시경관도 창출했다. 단지 내 공공보행통로 주변으로 최고 39층 내외의 탑상형 주동, 북사면에는 구릉지 경관에 어울리는 테라스하우스를 배치했다. 단계형 주동, 열린 발코니 등 영역별 맞춤형 주동디자인 및 입체적 경관을 형성했다.

한편 서울시는 서계동 33 일대의 속도감 있는 정비구역 지정을 위해 신속통합기획 단계부터 서울시·자치구 협의를 통해 정비계획 수립도 함께 추진했다. 이를 통해 지난 5월말 정비계획(안) 열람공고 등을 시작으로 절차에 들어가 연내 정비계획이 결정될 것으로 기대된다. 신속통합기획 절차 간소화에 따라 도시계획위원회 수권분과위원회 심의, 사업시행 계획 통합심의로 사업기간이 대폭 단축될 것으로 예상된다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “서계동 33 일대는 신통기획 대상지 4개소를 연계해 ‘하나의 지역’으로 통합 계획한 신속통합기획의 대표 사례”라며, “서울역 일대 변화와 함께 보행·녹지·남산경관을 모두 누리는 도심 대표주거지로 거듭날 수 있도록 향후 절차도 적극 지원하겠다”고 말했다.